Шахрайські схеми укладення договорів | блог Тараса Кобка

12:58 16 Жовтня 2016

Шахрайські схеми укладення договорів | блог Тараса Кобка

Фото: соцмережі

У попередніх публікаціях ми з вами розглядали договори, що укладаються (розриваються), як правило, фізичними особами. А сьогоднішня тема стосується укладення договорів переважно юридичними особами або фізичними особами-підприємцями. На цю тему мене надихнув підприємець, який звернувся за консультацією щодо укладення договору оренди нежитлового приміщення.

Укладення договорів, в основному, законодавчо врегульовано Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України та іншими законодавчими актами.

ПЕРШЕ, на що слід звертати увагу, укладаючи договори будь-якого виду, – те, чи має сторона договору необхідний обсяг повноважень для укладення цього виду договору (простими словами – чи має право робити те, що робить).

Тобто, якщо ви укладаєте договір не з власником (виробником) підприємства (речі, приміщення), вам необхідно переконатися, чи має дана особа необхідний обсяг повноважень на здійснення даного виду правочину.

Ваші дії:

  1. встановіть (перевірте) особу, з якою укладається правочин;
  2. якщо особа діє за дорученням – перевірте чинність доручення та обсяг наданих повноважень;
  3. якщо мова йде про рухоме чи нерухоме майно встановіть власника речі (Реєстри речових прав є у відкритому доступі);
  4. якщо справа стосується земельної ділянки чи майна, розташованого на ньому, – обов’язково встановіть власника землі чи землекористувача і підставу виникнення даного права;
  5. за можливості – не здійснюйте попередню оплату й оплату повністю одним платежем (особливо в договорах оренди, міни, пайової участі);
  6. звертайте увагу на поведінку другої сторони договору (пунктуальність, поведінка в разі виникнення у вас запитань, незгоди з певними пунктами);
  7. зауважуйте, де і за яких обставин укладається договір: чи є час на ознайомлення, консультацію, обмірковування певних положень;
  8. відзначте, чи користується сторона правовою допомогою (якщо так – обов’язково встановіть особу фахівця!).

ЦЕ найпростіші речі, на які слід звертати увагу при укладенні договорів будь-якого виду!   

Звичайно, універсальним елементом уникнення проблем з укладенням договорів є звернення до фахівців (Адвокатське об’єднання «Жеманова, Кобко та партнери» м. Львів, вул. Саксаганського, 12).

На жаль, на практиці зустрічаються досить складні ситуації, які, на перший погляд, не містять жодних ознак недобросовісної поведінки.

Приклад: Особа здає приміщення в суборенду, демонструючи договір оренди, в якому зазначається право особи («Орендаря») здавати майно в суборенду. Ніби все добре.

Заходимо в Державний реєстр речових прав, знаходимо двох власників, які набули дане майно в різний час і на різних підставах (спадкування і договір купівлі-продажу). Це вже насторожує.

В процесі переговорів з’являється ще один договір Управління майном, укладений між власником майна (одна з осіб зазначених в реєстрі) та «Орендодавцем» за договором оренди, який ми бачили.

Для довідки: Суть та природа договору Управління майном досить цікава.

За даним договором (ст. 1029-1045 Цивільного кодексу України)     одна сторона (установник управління – фактично власник) передає другій стороні (управителеві) на певний строк в управління майно, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). Предметом договору управління можуть бути підприємство, як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно. Договір управління укладається в письмовій формі, а договір стосовно нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню.

За договором управління майном управитель отримує дуже широкі права стосовно переданого йому майна, але, вчиняючи фактичні та юридичні дії, по’вязані з управлінням майном, управитель зобов’язаний повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, що він є управителем, а не власником майна.

Зрозуміло, що недотримання будь-яких вимог законодавства стосовно укладення договору тягне за собою визнання його недійсним. А відповідно всі правочини, що були укладені на основі недійсного договору, в свою чергу будуть визнані недійсними.

У нашому випадку все відбувалося за сприяння агенції нерухомості. Ознайомившись з документами (до речі в наведеному прикладі, всі договори укладені майже в один час), виявивши серйозні недоліки при укладенні договорів, зафіксувавши зовсім різних осіб в Реєстрі речових прав на це майно, радимо клієнтам утриматися від співпраці з даними особами.

Слід памятати!

Що складніша конструкція договорів і що дальший шлях до безпосереднього власника майна, то ризикованіша угода, оскільки буде дуже важко повернути вкладені кошти чи відшкодувати збитки, яких ви зазнали.

Це нагадує схеми 90-х, де майно приватизувалося чи продавалося за копійки, потім ще раз і ще раз – в кінці хтось платив майже реальну ціну за майно. Згодом на підставі поданого позову, всі правочини визнавалися недійсними, а потерпав добросовісний набувач (як правило, останній, що заплатив реальну ціну).  

Різноманітних нюансів при укладенні, зміні та розірванні договорів дуже багато. Як правило, вчасна консультація фахівця набагато дешевша, ніж вирішення проблем, що виникають згодом. Тому з питань укладення договорів та з інших юридичних питань можна звертатися до адвокатського об’єднання «Жеманова, Кобко і партнери» (+38 0972475755,   +38 0676752350, м. Львів, вул. Саксаганського, 12).

Партнер адвокатського об’єднання «Жеманова, Кобко і партнери» Тарас КОБКО, для Leopolis.news

Leopolis у Facebook

Останні новини