Розпродаж небаченої щедрості

Кілька років тому на львівських білбордах та в інтернеті можна було зустріти безліч реклами нового елітного житлового комплексу від будівельної групи «Авалон». «Оазис гармонії та натхнення у мегаполісі», «унікальна локація у центральній частині міста», «безпека та комфорт проживання продумані до найменших деталей» – не шкодували компліментів представники компанії та журналісти у рекламних публікаціях.

Проте зараз, коли всі квартири у цьому житловому комплексі вже продані, ми мусимо констатувати два дивних факти. По-перше, якщо вірити фінансовій звітності, преміальний проект приніс «Авалону» лише тотальні збитки. По-друге – знову ж таки, згідно з документами – «розкіш, доступну лише обраним» чомусь продавалася за ціною… економ-класу на околиці.

ЖК «Авалон 37» стає об’єктом нашого розслідування не вперше. Раніше ми вже розповідали, що спочатку цей будинок мав мати не більше 4-х поверхів і 18 метрів у висоту. Але на початку 2019 року виконком Львівської міськради раптово вніс зміни у містобудівні умови та обмеження (МУО) і збільшив висотність до 25 метрів, без згадки поверховості. А в «Авалоні» ніби заздалегідь передбачали таке майбутнє – від самого початку будинок планувався 6-поверховим і на момент внесення змін у МУО квартири на останньому поверсі навіть встигли продати.

Знову ЖК «Авалон 37» ми зацікавились після публікації «Української правди», журналісти якої з’ясували, що власником 100-метрових апартаментів у цьому будинку став брат заступника керівника Офісу президента Андрія Смирнова. Згідно з документами, заплатив він лише трошки більше 1,16 млн грн, хоча ринкова вартість такої квартири становила близько 6 млн грн.

На думку УП, це міг бути своєрідний хабар – адже у судах зараз вирішується справа про ухилення від податків «Винниківською тютюновою фабрикою», що перебуває під контролем Григорія Козловського, а Андрій Смирнов курує в ОП саме судову гілку влади.

Схований за фасадом 

Перш ніж ми поринемо у світ захоплюючих схем оптимізації податків, пропонуємо познайомитися із тодішнім співвласником будівельної групи «Авалон» – адже його ім’я проходитиме лейтмотивом цієї історії. У реєстрі юросіб кінцевою бенефіціаркою центральної компанії групи ТОВ «Авалон Інк.» на даний час значиться її директорка Алла Шамова. У різні часи засновниками нібито були й інші менеджери «Авалону», проте навряд чи хтось із них контролював групу реально.

Тіньовим власником забудовника називають львів’янина Юрія Федоріва, який уже давно мешкає закордоном. Проте поряд із непублічним Федорівим певний час група мала й більш відомого бенефіціара – у грудні 2017 року про те, що він є співвласником «Авалону», під час засідання виконкому раптово заявив бізнесмен і тодішній депутат Львівської міськради Григорій Козловський.

Попри те, що прізвище Козловського не фігурувало серед засновників жодної з компаній групи, наступні півтора роки він активно роз’їжджав по зустрічах із мешканцями сусідніх будинків поряд з майбутніми об’єктами та представляв інтереси забудовника на засіданнях у міськраді. А потім, ймовірно, втомившись від питань журналістів про скандальні забудови, так само раптово заявив, що порвав стосунки з «Авалоном», але компанія все ще належить його друзям.

Якщо зважати на хронологію заяв Козловського, він був співвласником компанії як мінімум з кінця 2017-го до осені 2019 року – і будівництво на Личаківській, 37 припало саме на цей період. В «Авалоні» нам у черговий раз заперечили, що Козловський взагалі коли-небудь володів чи мав хоч якесь відношення до групи – але, з огляду на бурхливу діяльність відомого бізнесмена і політика, ці слова виглядають відвертою неправдою.

Про те, що Козловський був пов’язаний з «Авалоном», нам випадково обмовився і його давній товариш, депутат Львівської міськради Петро Адамик. У 2020 році його дружина Яна стала власницею 53-метрової квартири на Личаківській, 37. Якщо вірити його декларації та договору купівлі-продажу майнових прав, ця квартира обійшлася родині Адамиків трохи більше ніж у півмільйона гривень. От тільки мінімальні ціни у цьому будинку, які нам називали у відділі продажу «Авалону» та які можна знайти в архіві профільного сайту ЛУН.ua, стартували від 42 тис. грн/м2 – тобто реально квартира площею 53 м2 мала б коштувати вчетверо дорожче.

Коли ми поцікавилися у Петра Адамика секретом такої неймовірної економії, він пояснив, що вклався на самому початку будівництва та що це був «проект друзів»:

– Це мої друзі будували, це була ціна як оцінка. Це була ринкова ціна, це те що я заплатив. Вірніше, заплатила Яна Ярославівна, так. І це ще було на початку будівництва…

– Ваші друзі будували – це Григорій Козловський мається на увазі?

– Ну… так, «Авалон» – то мої друзі на той час. Зараз Григорій Петрович, наскільки я розумію, вже не має до «Авалону» відношення…

Взагалі, якщо глянути на список покупців квартир у цьому будинку, то тінь Козловського виникає за кожним четвертим. З кимось його пов’язують бізнесові, з кимось – ділові, з кимось – родинні, дружні чи навіть сусідські зв’язки. Але до цього ми повернемося трішечки згодом.

Бетон, цегла, готівка?

Шестиповерхівка на Личаківській, 37 була введена в експлуатацію у листопаді 2019 року. Згідно з техніко-економічними показниками, які ТОВ «Авалон Дрім» подав у Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю Львова, загальна площа об’єкту склала майже 6700 м2, а вартість – 44,3 млн грн. Тобто нескладні математичні підрахунки показують, що будівництво одного квадратного метра нібито коштувало компанії усього лише 6600 грн.

6600 грн – ця цифра значно нижча за середньоринкову. Наприклад, у 2018-2019 рр. показники опосередкованої вартості спорудження житла на Львівщині коливалися на рівні 11,8–12,5 тис. грн/м2. Ці показники рахуються й затверджуються державою і показують, скільки коштує побудувати житловий будинок за найбільш поширеним у певному регіоні проектом. Цифри для підрахунків знову ж таки беруться з офіційних документів, які забудовники подають до державних органів під час введення об’єктів в експлуатацію.

Звісно, це така собі «середня температура по палаті», і будівництво конкретного будинку може коштувати як дорожче, так і дешевше. Але тут варто нагадати, що «Авалон» будував не дешеве житло, а преміум-клас – тобто витрати мали бути значно вищими, але аж ніяк не вдвічі нижчими. Для прикладу, зведення подібного за площею та матеріалами ЖК бізнес-класу на вулиці Пасічній, 84 у Львові обійшлося іншому забудовнику в 18,5 тис. грн/м2.

Така різниця у цифрах змушує припустити, що «Авалон» використовував схеми оптимізації податків. А саме – оплачував та оформлював офіційно лише частину послуг і будматеріалів, а за решту розраховувався готівкою.

«Якщо собівартість будівництва об’єкта у два рази нижча за середньоринкову, то це свідчить, що замовник будівництва лише на таку суму має документально підтверджені витрати, пов’язані із виконанням будівельно-монтажних робіт на об’єкті за весь період його будівництва. Така ситуація є маркером, але ще не доказом,  схеми заниження бази для оподаткування», – пояснює незалежний експерт з питань нерухомості Євгеній Полунов.

Друзям – дешевше

Не менш підозріло виглядають і суми, за які компанія продавала квартири на Личаківській, 37. Про виявлену УП покупку братом Андрія Смирнова з ОП квартири за 1,16 млн грн при ринковій вартості у 6 млн грн ми вже згадували.

Втім, ми з’ясували, що місяцем раніше власницями двох подібних за площею квартир стали сестра та мати наймолодшого депутата Львівської облради Віталія Свіщова. Обидві жінки змогли купити їх значно дешевше ринку – кожна заплатила трохи більше 1 млн грн. Григорія Козловського з родиною Свіщових пов’язує давня дружба та спільний бізнес. Зокрема, Козловський з батьком депутата Олександром Свіщовим ймовірно досі контролюють вже згадану вище «Винниківську тютюнову фабрику» і мешкають поруч у селі Підберізці біля Львова, про що ми вже писали раніше.

Скористатись можливістю вирішила і ще одна їхня сусідка з Підберізців Ілона Лобанова-Габрук. На початку 2019 року її мати, яка насправді мешкає у Дніпрі, раптово вирішила вкласти півмільйона гривень у покупку 53-метрової квартири на Личаківській, 37 у Львові. Ринкова вартість такої квартири, згідно з цінами від забудовника на ЛУН.ua, на той момент мала би складати понад 2 млн грн.

Що саме пов’язує Ілону Лобанову-Габрук з епатажним бізнесменом, окрім сусідства – невідомо. Проте вона навіть успадковує номери телефонів Козловського та його друзів. Згідно з даними сервісів перевірки власників номерів, один з її мобільних раніше належав самому Григорію Козловському, а інший – його юристу і депутату Львівської міськради Олексію Різнику. Також, судячи з Instagram, вона товаришує із директоркою та номінальною власницею «Авалону» Аллою Шамовою.

Придбав квартиру у ЖК «Авалон, 37» і ще один сусід Козловського по Підберізцях – секретар Львівської міськради Маркіян Лопачак. У вересні 2020 року його дружина Ірина оформила тут у власність двокімнатну квартиру площею 79 м2. Заплатила теж значно дешевше офіційної ціни від забудовника – але про це трішки нижче.

У соцмережах можна знайти багато спільних фото Козловських і Лопачаків. Маркіян Лопачак був гостем у Козловського на весіллі, вони разом родинами святкують Різдво, а в коментарях під одним із дописів дружина бізнесмена називає секретаря міськради кумом.

Молодші діти Козловського – 4-річна донька Діана та 3-річний син Ярема – теж отримали по власному помешканню на Личаківській, 37. Щоправда, вартість нам дізнатися не вдалося, адже квартири їм просто подарували. Коштовні подарунки зробила Оксана Кіт – бабуся Діани і Яреми – всього лиш через два тижні після того, як сама купила їх. Теща Козловського раніше ніколи не мала якогось серйозного бізнесу, тому звідки в неї могли взятися гроші на 230 «квадратів» у преміум-класі – невідомо.

Вклалася в «Авалон 37» і родина колишнього начальника Державної податкової служби у Київській області Ореста Вітика. 30 вересня 2020 року його мати Ярослава та тітка Наталія Максимишин в один день оформили у власність відразу три квартири у цьому будинку – по 500-700 тис. грн кожна. Якщо походження грошей у матері податківця ще можна пояснити її бізнесом, то яким чином вдалося накопичити майже 1,2 млн грн на два 80-метрових помешкання її сестрі Наталії, яка працює медсестрою в Новояворівській лікарні на Львівщині – геть незрозуміло. Ймовірніше, елітну нерухомість на тітку записав сам Орест Вітик, щоб уникнути декларування.

Григорій Козловський і Орест Вітик теж можуть бути добре знайомі. За даними журналіста «1+1» Євгена Плінського, у часи своєї роботи у Львівській податковій Вітик міг прикривати схеми ухилення від податків «Винниківською тютюновою фабрикою».

Засвітилося в «Авалон 37» і прізвище третього ймовірного учасника цих оборудок Василя Костюка, якого називають власником мережі конвертаційних центрів. На початку 2019 року фірми його дружини Вікторії Костюк ТОВ «Віта Девелопмент» і «Трентова ЛТД» викупили там дві квартири і нежитлові приміщення на шостому поверсі. Ціни для них також виявилися неймовірно пільговими – наприклад, трохи більше ніж через рік «Трентова ЛТД» перепродала нежитлові приміщення, придбані за 2,5 млн грн, уже в 11 разів дорожче – за 29,6 млн грн.

А дві 94-метрові квартири пізніше у своєї ж компанії нібито викупила сама Вікторія Костюк. Нині вона володіє брендом оренди житла «Kostjukowski apartments» і ці помешкання здаються в оренду від 6200 грн. на добу.

На перший погляд схоже, що бізнесмен Козловський вирішив побудувати «клубний» будинок для своїх і розпродав за собівартістю друзям, родичам, бізнес-партнерам чи просто корисним людям. Проте, як виявили НГЛ, за заниженими в документах цінами квартири в «Авалон 37» купували і інші, ніяк не пов’язані з ним, покупці.

«Авалон Дрім» офіційно розпродала всі квартири в ЖК по 8,5-11,3 тис. грн/м2. У той час за такі гроші можна було купити хіба що житло у «Гармонії» – житловому комплексі економ-класу на околиці Львова, який ще досі частково недобудований. Що вже говорити про преміум-сегмент майже в центрі міста – як уже згадувалось, доступні у відкритому доступі цифри на нерухомість на Личаківській, 37  стартували від 42 тис. грн за «квадрат».

Хочеш квартиру? Купи право її купити

У чому ж полягає секрет таких шалених знижок? У розпорядженні редакції «Наші гроші. Львів» є кілька договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири за різні роки. У документах, датованих 2019-м роком, коли будинок ще не ввели в експлуатацію, можна зустріти посилання на так звані «форвардні контракти».

За словами незалежного експерта Євгенія Полунова, це вже хрестоматійний спосіб ухилення від податків.

«Залучення грошових коштів на етапі будівництва із застосуванням форвардних контрактів є класичним. Судова практика сформована. Так, це схема оптимізації податку на додану вартість та податку на прибуток підприємств, – пояснює Полунов. – Будівельне лоббі України  витратило достатньо ресурсів, щоб захистити її  в судах. Спроби Державної податкової служби донарахувати податки по цій схемі в більшості випадків не призводять до результату. Як кажуть, «Чисто бізнес. Нічого особистого».

Справді, про схему з купівлею-продажем форвардних контрактів, або, як їх ще називають, деривативів, написано вже багато. Її розбирали профільні юристи, Нацкомісія з цінних паперів і фондового ринку на своєму офіційному сайті попереджала інвесторів про ризики купівлі нерухомості таким способом, а київська податкова розслідувала кримінальну справу як за допомогою неї група будівельних компаній «DIM» братів Насіковських недоплатила понад 40 млн грн податків під час продажу квартир у столичному ЖК «Автограф».

Як же працює ця схема? Уявіть, що ви хочете купити собі квартиру. Вкласти гроші вирішили у об’єкт, який ще тільки будується – адже так дешевше. Але в офісі компанії-забудовника замість того, щоб відразу ж укласти договір купівлі-продажу майнових прав, за яким ви отримаєте своє житло після здачі будинку в експлуатацію, пропонують вам спершу підписати договір купівлі-продажу деривативу (форвардного контракту) з іншою пов’язаною фірмою. Цей документ зовсім не робить вас майбутнім власником квартири, а всього лише… дає право пізніше придбати її у забудовника за заниженою ціною – після того як спершу виплатите решту ринкової вартості за деривативом.

Чим цікава така схема для забудовника? По-перше, доходи від продажу деривативів не обкладаються 20% податку на додану вартість. Таким чином, ПДВ доведеться заплатити не від усієї ціни квартири, а лише від частинки, яку залишили на договір купівлі-продажу майнових прав. По-друге, форвардні контракти зазвичай укладаються з венчурними інвестиційними фондами – а вони не платять податок на прибуток до моменту своєї ліквідації. Компанія-забудовник у свою чергу отримує значно менше прибутку від реалізації нерухомості й платить менше податків. Або ж по документам виходить у нуль чи несе збитки – і ухиляється від податків взагалі.

Для покупця ж, навпаки, схема з деривативами створює додаткові ризики. Якщо будинок раптом не добудують, то покупець зможе повернути через суд лише гроші, заплачені по договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру – але не по договору купівлі-продажу форвардного контракту.

Часто у документах можна зустріти формулювання, що форвардний контракт нібито проданий за результатами відкритого аукціону на біржі. Але, як стверджують експерти, зазвичай це відверта неправда і у жодних торгах інвестори участі не беруть. Та й сумнівно, що самі торги взагалі відбуваються.

У договорах з «Авалоном» також є згадка, що форвардні контракти на поставку майнових прав нібито продавалися на товарній біржі «Довіра» у жовтні 2018 року. Зараз сайт біржі не працює, але ми знайшли в інтернет-архіві його копію за той період. Там справді можна було зустріти оголошення про продаж майбутніх об’єктів нерухомості від кількох компаній із групи «Авалон» – але не від ТОВ «Авалон Дрім». Та й самі оголошення були доволі абстрактними, без згадки за якими саме адресами ці квартири та нежитлові приміщення знаходяться.

Нам вдалося поспілкуватися з двома людьми, які купили квартири на Личаківській, 37. Про жодні аукціони у розмовах вони не згадували. За їхніми словами, процедуру із форвардними контрактами їм запропонували саме у відділі продажів «Авалону».

Який відсоток вартості квартири закласти на деривативи, а який на договори продажу майнових прав – кожен забудовник вирішує самостійно. Наприклад, у групі компаній «DIM», згідно з матеріалами справи, 50% спрямовували на рахунки інвестиційних фондів, і 50% на рахунок забудовника. «Авалон» же, схоже, обрав пропорцію 60/40. Вийти на ці цифри нам допоміг… вже згаданий вище секретар Львівської міськради Маркіян Лопачак.

У своїй декларації за 2020 рік посадовець вказав, що квартира його дружини Ірини на Личаківській, 37 обійшлася у 1,65 млн грн. Проте, згідно з договором купівлі-продажу майнових прав, помешкання коштувало лише 676 тис. грн. У переписці з журналістом НГЛ Маркіян Лопачак визнав, що вірити потрібно саме цифрі з декларації: «Задекларована мною сума повністю відповідає вартості квартири, яку сплатила дружина. Так, вона дійсно укладала ще форвардний контракт, за яким був сплачений другий платіж. Обидві суми були сплачені офіційно на рахунок згідно наданих реквізитів забудовника».

Тобто близько мільйона гривень (60% вартості квартири) «Авалон» заклав саме на дериватив, а решту – на договір купівлі-продажу. У підсумку житло обійшлося Лопачакам у майже 21 тис. грн/м2. Звісно, це не 42 тис. грн/м2, які нам називали у відділі продажу – але вже хоча б відповідає середній вартості нерухомості на первинному ринку у Львові на той час.

На питання чи були ще якісь додаткові платежі, наприклад, у готівці, Маркіян Лопачак відповів негативно. Хоча на момент початку будівництва для інвесторів справді могли бути такі привабливі ціни. А можливо для «Авалону» зіграло роль прізвище покупця – як-ніяк, дружина секретаря міськради, де ще потрібно вносити «правильні» зміни до МУО.

Назад у минуле 

Хоча ЖК «Авалон 37» офіційно ввели в експлуатацію у листопаді 2019 року, «Авалон Дрім» продовжував продавати квартири там за договорами купівлі-продажу майнових прав і в 2020, і в 2021, і в 2022 роках. Предмет договору в них описували як «приміщення, яке стане об’єктом нерухомості після завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку» – ніби і забудовник, і покупець повернулись у минуле. Зникли з документів хіба що посилання на форвардні контракти. Тому яким чином доплачувалася різниця в ціні – на рахунок інвестиційного фонду чи просто готівкою – залишається лише здогадуватися.

Як пояснив нам експерт Євгеній Полунов, такий спосіб продажу виглядає доволі сумнівним. Адже після здачі будинку майнові права на недобуд по суті припиняють існувати й перетворюються у новозбудований об’єкт нерухомості. Тому в ідеалі компанія мала спершу зареєструвати непродані на етапі будівництва приміщення на себе, а вже потім займатися їх реалізацією. Але з іншого боку – мала причини цього не робити.

«Продавати майнові права на квартиру простіше, ніж продавати квартиру як об’єкт нерухомого майна. Бо тоді замовник має реєструвати право власності на квартиру на себе та продавати її покупцю за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Як мінімум, це додаткові витрати для покупця – 1% збір до Пенсійного фонду та 1% так зване «держмито». Для замовника будівництва-продавця це також не вигідно. Квартира як об’єкт нерухомого майна «світиться» в реєстрі [речових прав на нерухомість] і виникає набагато більше питань стосовно визначення бази оподаткування», – пояснює експерт.

Тому в «Авалоні» вкотре вирішили піти власним шляхом – і продали за документами ніби «родом із минулого» як мінімум 12 квартир і 10 машиномісць – це близько чверті і третини від загальної кількості відповідно.

Найбільше ризиків у цій схемі могло виникнути саме на етапі реєстрації права власності за покупцем. Адже нотаріус, побачивши, що договір купівлі-продажу майнових прав укладений уже після введення будинку в експлуатацію, мав право банально відмовити. Але якщо реєстрація все ж відбудеться – то можна відкорковувати шампанське, бо в Україні діє презумпція законності нотаріальних дій. Звісно, їх можна оскаржити через суд. Проте і забудовник, і покупець квартири навряд чи стануть це робити.

Переважну більшість первинних реєстрацій нерухомості у ЖК «Авалон 37» провела приватна нотаріуска Регіна Потапчук. Виняток становлять лише дві квартири – одна з них належить самій Потапчук, а інша її чоловікові, адвокату Андрію Потинському. Чи могла людина, яка сама з сім’єю інвестувала в об’єкт на етапі будівництва, не знати, коли він був зданий в експлуатацію? Навряд.

Але Регіна Потапчук навряд чи й могла відмовити. Справа в тому, що її чоловік Андрій Потинський уже давно співпрацює з компанією-забудовником. З 2016-го й аж до січня цього року він значився серед засновників житлово-будівельного кооперативу «Авалон Люкс», який виступав замовником будівництва іншого ЖК на вулиці Бойківській, 30. Також ім’я Потинського змінилося на інвестфонд зі структури «Авалону» в іншій фірмі – ТОВ «Партнерська інвестиційна компанія».

Регіна Потапчук проводила первинну реєстрацію нерухомості і в іншому ЖК «Авалону» на проспекті Чорновола, 16. Очевидно, що вона також співпрацює із забудовником. Нам вдалося підтвердити це, поспілкувавшись з однією з покупців квартир на Личаківській, 37. За словами жінки, коли всі документи були готові, їй просто подзвонили із «Авалону» і сказали, до якого нотаріуса зайти забрати свідоцтво про право власності.

Епоха тотальних збитків 

Після детального розбору схем варто нарешті відповісти на найцікавіше питання – скільки податків держава недоотримала через ці махінації. За інформацією від наших джерел у податковій, у сумі за 2019, 2020 і 2022 роки «Авалон Дрім» отримала  майже 32,6 млн грн доходу від продажу майнових прав. Якщо порахувати у пропорції 60/40, то ще близько 48,9 млн грн мало піти за форвардними контрактами на рахунки невідомих нам інвестиційних фондів і на них не було нараховано ПДВ – тобто держава недоотримала майже 9,8 млн грн.

При цьому ми не знаємо даних про доходи компанії від реалізації майнових прав за 2018 і 2021 рік – а у ці роки також було продано 10 квартир. До того ж, ці цифри вірні лише за умови, що рядові покупці теж купували житло як і Лопачаки по 21 тис. грн/м2, а не по 42 тис. грн/м2 – у такому випадку пропорція могла бути іншою, і суму недоотриманого державою ПДВ теж слід множити у рази.

Якщо поглянути на фінансову звітність самого ТОВ «Авалон Дрім» у аналітичній системі «YouControl», то компанія нібито продавала нерухомість або майже за собівартістю, або взагалі собі в мінус. Кожен рік вона закінчувала зі збитками й податку на прибуток не платила. Якщо вірити цим цифрам, то амбітний проект не те що не приніс жодного зиску, а взагалі ледве не пустив компанію з торбами, залишивши в мінусі майже на 28 млн грн.

Цікаво, що такими ж тотально збитковими нібито є й купа інших компаній з групи «Авалон», які виступають замовниками інших житлових комплексів у Львові – на проспекті Чорновола, вулицях Липинського, Замастинівській, Зеленій, Топольній тощо.

Ми зверталися за коментарями до «Авалону» електронною поштою, проте на жодне питання стосовно податків прямої та вичерпної відповіді нам так і не надали. Прохання прокоментувати зв’язки з компанією-забудовником і схеми ухилення від податків в ЖК «Авалон 37» надсилали ми і Григорію Козловському, але наші листи бізнесмен проігнорував.

Leopolis.news