Українська реформа житлово-комунального сектору триває вже багато років. Можемо констатувати, що в Україні вже ухвалено пакет законів, які запустили реформу житлово-комунальної сфери. Також уже створено понад 30 тис. ОСББ, а житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи) перейменували в управляючі компанії.

Але чи можемо ми сказати, що стан наших будинків поліпшився? Або якість послуг нас влаштовує? Мабуть, ні. Більша частина співвласників залишається пасивними в питаннях управління і не обрали жодну з трьох форм управління для свого будинку. Водночас у Львові є чимало дуже успішних прикладів багатоквартирних будинків, які провели капітальні ремонти та термомодернізацію своїх будинків. Вартість цих квартир суттєво зросла, а платіжки за тепло відчутно зменшилися. Чому ж одним удається, а іншим – ні? Різниця не лише в бажанні співвласників, а в наявності чи відсутності професійного управителя в цих будинках.

Навесні у Львові було утворено громадську спілку «Асоціація менеджерів та управителів житловою нерухомістю», яка нині об’єднує майже 30 управителів зі Львова й інших областей. Ми поспілкувалися з Володимиром Бригілевичем, одним з ідейних натхненників створення асоціації, про плани організації з поліпшення енергоефективності та житлово-комунальної ситуації.

Чому виникла потреба у створенні Асоціації управителів?

З 2018 року розпочалася справжня «комунальна революція». Суть змін полягає в тому, що відповідальність за багатоквартирний будинок тепер лежить на власниках квартир. Потреба в реформуванні житлово-комунального господарства назріла дуже давно, адже зношеність вторинного житлового фонду зростає, а ефективність роботи незацікавлених у його реновації ЖЕКів падає. Погодьтесь, ніхто не буде краще опікуватися станом будинку за людей, які є його співвласниками. Управитель же став невід’ємною ланкою в системі взаємовідносин «власник квартири – підприємства, що забезпечують надання комунальних послуг». Він виконує дві основні функції: організаційну, в тому числі укладання договорів з постачальниками житлово-комунальних послуг, та виконання експлуатаційно-ремонтних робіт.

Управителі нашої Асоціації, крім цих базових послуг, займаються унікальними для України широкомасштабними проектами з енергоефективності. За їхніми плечима вже десятки успішних кейсів з термореновації будинків. Асоціація створює можливості, щоб досвідчені управителі ділилися своїм досвідом з новачками на ринку управителів. Ми намагаємося навчити їх найкращих практик та нових підходів. Навчаємо сприймати свою роботу як бізнес, а не як хобі або волонтерство, писати довгострокові стратегії, плани розвитку. Нині ринок повинен наповнитись ефективними управителями нового покоління. Ми в цьому допомагаємо. Недаремно наш девіз і філософія: «Навчаючись самі – навчаємо інших».

Чому нині настільки актуально, щоб з’явилися професійні управителі?

Навіть такі буденні, на перший погляд, послуги, як облаштування благоустрою території будинку, підтримання належного стану самого будинку, обслуговування інженерних систем і банальне прибирання під'їздів, прибудинкової території та вивезення сміття, потребують системної роботи професійного управителя.

Водночас нині маємо дуже невтішну картинку: з одного боку, близько 90 тис. фізично зношених багатоквартирних будинків по всій Україні, з іншого – стрімке і перманентне зростання тарифів на газ, теплову енергію та інші комунальні послуги. Ні українці, ні наявний житловий фонд не були готові до цього. Без оперативної модернізації багатоквартирних будинків рахунки українців за опалення лише ростимуть. У такій ситуації єдине правильне рішення – термореновація. А це тривалий проект, який потребує багато ресурсів. Тому для його реалізації мають бути професійно підготовлені люди.

Чи залежить якість послуг управителя від наявності ОСББ у будинку? Чи існує між ними конкуренція?

Спілкуючись з багатьма управителями з різних регіонів України, я чую їхні побоювання щодо ОСББ, вони бачать у них конкурента, але це надуманий страх. ОСББ може передати управителю базові функції, про які згадував вище. Але зробити будинок енергоефективним, у тому числі отримати гранти на реалізацію таких проектів, управитель самостійно не зможе. Кінцевими бенефіціарами грантів, у тому числі й від Фонду енергоефективності, є тільки ОСББ. Тому ці взаємовідносини можна радше назвати партнерством, аніж суперництвом. Я навіть більше скажу: мені відомі випадки, коли свідомі управителі допомагали співвласникам будинку створити ОСББ.

Чи можна назвати успішним управителя, який не займається підвищенням енергоефективності в будинку?

Зробити будинок успішним без доведення його до енергоефективного рівня, з хорошим енергозбереженням, фактично неможливо. Унікальність нашої Асоціації якраз і полягає в тому, що основою об’єднання є професійні управителі з великим досвідом у реалізації проектів термореновації. В цьому питанні максимальних успіхів домоглися Стефанія Климко, голова Асоціації ОСББ «Оберіг», та Галина Джулай, голова Асоціації ОСББ Новояворівська. До речі, обидві управительки входять у керівництво нашої Асоціації і проводять лекції для інших управителів.

Що отримають ті, хто приєднається до Асоціації?

Асоціація насамперед є майданчиком для обміну досвідом управителів-початківців і вже професійних менеджерів у цій сфері задля досягнення успішних трансформацій багатоквартирних будинків. У нас дуже сильна навчальна платформа: проводимо регулярні семінари, лекції.

Значну увагу приділяємо програмам стажування. Нинішня українська система підготовки менеджера з управління багатоквартирного будинку взагалі згубила одну дуже важливу річ – практику. Для порівняння, в сусідній Польщі жодний управитель не отримає сертифікат, поки не пройде 6-місячне платне стажування в управляючій компанії. Асоціація ставить за мету забезпечити програмами стажування. Наші управителі проходять практику на базі провідних компаній, менеджерів, Асоціацій ОСББ. До того ж, маючи розгалужену міжнародну систему партнерських організацій, ми маємо можливість показати досвід європейських колег у навчальних турах. Уже маємо успішний досвід проходження практики в тренінговому центрі Краківської асоціації управителів. Також співпрацюємо з Литовською асоціацією підприємств житлово-комунального господарства, Ініціативою житлового господарства у Східній Європі (IWO, Берлін) та Міжнародною асоціацією менеджменту нерухомості (Мінськ).

Ви згадали про процедуру сертифікації в Польщі. Як щодо українських реалій, як Ви ставитеся до сертифікації управителів?

Сертифікація управителів – доволі неоднозначна тема. Ключовою проблемою в Україні залишається відсутність єдиного сертифікаційного органу. Без нього кожний сертифікаційний центр пропонуватиме свої тестові завдання та систему оцінювання управителів. Мінрегіон також не має ні уніфікованих вимог, ні програм, за якими повинні сертифікувати майбутніх управителів. У таких умовах ми як Асоціація можемо забезпечити хороший рівень теоретичної та практичної підготовки управителів і погодити перелік питань з сертифікаційними центрами. В цьому напрямі вже зроблено перший важливий крок: ми розробили програму підвищення кваліфікації, зокрема для підготовки до сертифікації. Наступний крок – підписання угоди з сертифікаційними центрами.

Ви згадали про навчальну програму Асоціації. Яке навчання проводите чи плануєте проводити?

Науково-практична діяльність і навчання входять у трійку пріоритетних напрямів діяльності Асоціації. Із найближчих планів – впровадження навчально-практичної програми «Школа Управбуда» за підтримки проекту IFC «Енергоефективність в житловому секторі в Україні». Також запущено веб-портал Асоціації, на якому розміщено певний перелік консультацій, які Асоціація може надавати через сайт і через особисті зустрічі. Такі консультації плануємо проводити в нашому львівському офісі.

Програму тематичних зустрічей уже сформовано, ми намагалися зробити її максимально насиченою. Основні теми семінарів: кредитування і фінанси, юриспруденція, організаційні аспекти й робота з розвитку бізнесу, бухгалтерія, інженерні мережі, прибудинкова територія, земельні питання. Серед лекторів – успішні управителі-практики. Крім того, ми плануємо широке залучення представників будівельних та інженерних компаній, які в майбутньому сприятимуть якісній реалізації проектів термомодернізації будинків.

Які ще напрями роботи, крім навчання?

Члени нашої Асоціації розробили два важливі документи для організації роботи: стратегічний план та кодекс професійної етики. Вони визначають основні напрями діяльності Асоціації та засадничі принципи роботи на ринку та взаємодії членів Асоціації. Якщо коротко про сфери роботи, то першим є навчально-освітній, про який я згадав раніше. Додам лише, що ключовими темами навчальних програм визначено питання комплексної модернізації багатоквартирних будинків, розвитку соціального капіталу та фінансового і бухгалтерського обслуговування. Другий напрям – це розробка технічно-інформаційних інновацій, які управителі зможуть використовувати для оптимізації та автоматизації роботи. Наприклад, оплата за QR-кодами, диспетчеризація дзвінків, дистанційне зчитування приладів обліку тощо. А третій напрям – це підсилення інформаційної складової, фактично інформаційно-просвітницька робота. Це включатиме, зокрема, створення YouТube-каналу Асоціації та промоційних роликів.

Розмовляв Маркіян ВОЙТОВИЧ, Leopolis.news